Consulenza legale: Condominio

La vita in un condominio pone spesso di fronte a diverse controversie relative a costi, spese e responsabilità. Chi paga nel caso si rendano necessarie manutenzioni o riparazioni ad ascensori e ad altri beni comuni? Cosa copre l’assicurazione condominiale? Ci si può opporre ad una decisione dell’assemblea condominiale? Cerchiamo di fare chiarezza sull’argomento.

Il condominio dal punto di vita legale

È importante, prima di tutto, capire come sia definito giuridicamente il condominio: esso consiste in una particolare forma di comunione di un bene immobile nel quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Il condominio si può quindi sviluppare in senso verticale o orizzontale, come accade nel caso dei residence costituiti da villette mono o bifamiliari con servizi o beni comuni.
 
Contestualmente è possibile definire parti comuni quelle frazioni dell’edificio che sono utili o necessarie all’esistenza stessa del condominio. Tutti gli abitanti del condominio possono usufruire di tali beni pur di non alterarne la destinazione e di non impedire ad altri di farne uso.
 
I singoli condomini hanno a disposizione un organo collegiale (l’assemblea condominiale) durante la quale, ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, possono segnalare e proporre - ad esempio - opere ed interventi volti a migliorare la sicurezza dell’edificio, eliminare barriere architettoniche o installare impianti di ricezione radio-televisiva. Tali richieste - che devono contenere anche le modalità di esecuzione degli interventi proposti - devono essere sottoposte all'amministratore di condominio, il quale ha il dovere di indire un'assemblea condominiale entro 30 giorni.
Spese e tasse condominiali
​​Un tema molto discusso per quanto riguarda il condominio, è la divisione dei costi: in linea generale è possibile dire che, ad eccezione dei costi legati ad eventuali elementi decorativi esterni (che, in quanto funzionali al miglioramento della facciata dell’edificio sono di pertinenza del condominio) nel caso della manutenzione di balconi e sottobalconi le spese sono a carico della singola unità familiare.
 
Invece, per quanto riguarda i costi relativi alle parti comuni del condominio, esse sono strettamente legate ai cosiddetti millesimali, ovvero un valore percentuale che indica la proporzione di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’edificio. Pertanto la singola spesa riguardante una parte comune sarà a carico di ciascun condomino in proporzione alla propria quota millesimale.

Usualmente la quota millesimale è indicata nell’atto di vendita della proprietà, tuttavia - qualora così non fosse - è possibile calcolare i millesimi sulla base di apposite tabelle che considerano diverse variabili, dalla metratura della proprietà, all’esposizione solare, al numero degli abitanti. Le tabelle millesimali sono approvate dall’assemblea condominiale e hanno molteplici funzioni:
 
  • Individuare il valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’immobile condominiale;

  • Determinare il peso decisionale in assemblea per le singole unità abitative;​​

  • Regolare la ripartizione delle spese per la gestione, la manutenzione e la conservazione dei beni comuni e quelle per l’erogazione dei servizi comuni (pulizia, illuminazione ecc.).
Cosa copre l'assicurazione condominiale
L’assicurazione condominiale (detta anche di condominio) è un particolare tipo di assicurazione stipulata con l’obiettivo di tutelare il condominio dalla responsabilità civile e per i danni causati dall’edificio e sull’edificio, ovvero sia quei danni che possono verificarsi all’interno del condominio sia quelli che il fabbricato può arrecare ad altre strutture.

Tale tipo di assicurazione solitamente garantisce su tutte le parti dell’edificio, comprese quelle private. Questo vuol dire che di regola copre:

  • i danni che potrebbero cagionare le parti comuni a terzi e agli stessi condomini;​​
  • i danni causati da proprietà esclusive dei condomini, quali le rotture dei tubi dell’abitazione privata.
impugnazione delibera condominiale
​​Sul punto l’articolo 1137, secondo comma, del Codice Civile recita espressamente che “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

La norma stabilisce pertanto che le deliberazioni condominiali contrarie alla legge o al regolamento di condominio devono essere impugnate avanti l’autorità giudiziaria in modo tempestivo (ovvero entro 30 giorni).

Occorre osservare che la legge parla di impugnazione delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio senza distinguere tra cause di nullità e cause di annullabilità della delibera. Tale lacuna legislativa è stata sopperita dalla giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, la quale ha individuato le singole ipotesi di annullabilità (come ad es. il fatto che l’assemblea non abbia raggiunto il quorum costitutivo o deliberativo) e di nullità (come ad es. il fatto della mancata convocazione dell’assemblea) della delibera.

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